Подходы к оценке объектов недвижимого имущества и их методы

Она должна быть одинаковой при осуществлении сделок с оцениваемым объектом и объектами-аналогами. Итоговый отчет готовят с поправкой на текущее состояние рыночной среды. В работе эксперт вправе руководствоваться разными методами оценки стоимости бизнеса. Все, что требуется для вычислений — наличие информации об аналогичной недвижимости на рынке (спросе, предложении, ценах и так далее).На практике в сравнительном подходе используется несколько основных методик — сравнение продаж объектов и метод валовой ренты. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то следующая формула переводит стоимость в коэффициент капитализации: Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. Она допускает, что стоимость компании может быть величиной переменной, напрямую зависящей от внешних факторов. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке: , где Уб — безрисковая ставка процента. Напротив, если объект находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том и в другом случаях сделка не является типичной для данного сегмента рынка и не может рассматриваться в качестве сравнимой. Эксперт изучает предприятие, специфику деятельности, погружается в тот сегмент рынка, на который предстоит ориентироваться. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назначение и разрешённое использование. Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т. е. теряющей стоимость части активов. При сравнении этих результатов, предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. При отсутствии такой возможности поправки на эти характеристики необходимо вносить в первую очередь.Объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Капитализация дохода — это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Смотрите также: Наследственное право основания устранения от наследования

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае. При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Поэтому для инвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке. Если с жилыми объектами (домами, квартирами) проблем не бывает, то в случае с объектами нежилого фонда все сложнее. Кроме того, для целей оценки недвижимости, важно дать определение величины накопленного совокупного износа. В случае применения затратного подхода – понятие износа используется для того, чтобы грамотно учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Так, сегодня выделяют следующие подходы: 1. Доходный подход — комплекс методов оценки недвижимости, в основе которых лежит вычисление потенциальной прибыли от имущества. К параметрам прибыли относятся арендные платежи от сдачи объекта, а также текущий объем прибыли в случае его реализации.

Смотрите также: Земля в аренду под жилым домом

Метод капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Копии отчетов и материалов, на основании которых проводилась проверка, он обязан хранить в течение 3-х лет. При этом стоимость строительно-монтажных работ может приводиться с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций (метод разбивки на компоненты). Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным. При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия: • нестабильность потоков доходов; • если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства. Однако наиболее современным подходом принято считать доходный подход к оценке недвижимости. Таким образом, стоимость неисправимого функционального износа здания составляет: тыс. руб. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный (нормативный); стоимостной; метод расчета срока жизни здания. Расчет дохода для объектов недвижимости происходит путем проведения анализа текущих тарифов на рынке аренды. При продажах больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях рыночный подход может лишь очертить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости. Эти методики являются основными в данном методе. 1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Данный метод трудоемок и для его использования требуется доста­точно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Похожие записи:

Comments are closed, but trackbacks and pingbacks are open.